Se anche tu vuoi cambiare amministratore perché sei stufo di quello attuale o perché non vengono eseguite le delibere approvate in assemblea, ti suggerisco di leggere questo articolo prima di compiere qualsiasi altro passo verso la nomina del tuo nuovo amministratore di condominio.

Perché?

Perché tra poco ti rivelerò un insieme di consigli, che ti consentiranno di fare questo passo, compiuto da molte persone, con un consistente risparmio di denaro.

Queste persone, infatti, sono a conoscenza di informazioni riservate, che gli “addetti al settore condominio” tengono nascoste agli estranei.

Ma una volta letto questo articolo, potrai farle finalmente tue e usarle a tuo vantaggio!

Se sei come la maggior parte delle persone intenzionate a cambiare amministratore di condominio, probabilmente sei focalizzato su due aspetti.

Il primo – vuoi un amministratore allineato perfettamente ai tuoi bisogni e desideri.

Il secondo – vuoi sbarazzarti al più presto dell’attuale amministratore di condominio che, di anno in anno, aumenta le tue spese condominiali.

Ecco cosa devi fare per riuscire a raggiungere il tuo obiettivo:

1. Prendi appuntamento con un amministratore di condominio realista.

Di base ci sono 3 tipi di amministratori condominiali, in cui puoi imbatterti, e trovare quello giusto può fare la stessa differenza che c’è fra scegliere me o Roger Federer, se devi giocare una partita di tennis.

• L’ottimista. E’ quello che quando viene a vedere il condominio ed a conoscere i condòmini, pensa ancora di essere negli anni ’90, qualsiasi prezzo tu ed i tuoi vicini di pianerotto chiediate, lui ti risponde convinto: “ci proviamo e poi vediamo come va”; è anche un collezionista di condomini ed il suo studio ne segue anche 100 anche se è da solo.
• Il pessimista. E’ quello che qualsiasi prezzo tu chieda ti dice che: “c’è la crisi”, ma non è in grado di quantificare davvero l’importo per la gestione del tuo condominio, e magari gestisce solamente il condominio dove abita.
• Il realista. Un professionista che sa fare il suo lavoro, non alimenta sogni o illusioni e non ti dice che c’è la crisi, ma si rimbocca le maniche e lavora con impegno, gestisce pochi condomini, per poter dare un ottimo servizio alle persone che si rivolgono a lui ed è in grado di fare una valutazione oggettiva della situazione dello stato del tuo condominio.

Ora che hai capito chi potrebbe gestire, amministrare e rappresentare il tuo condominio, il primo passo da compiere è capire, se possegga davvero tutte le carte in regola per condurre il tuo condominio.

Per fare una valutazione realistica sull’amministratore di condominio che hai di fronte, non puoi basarti solamente sul preventivo, che ti ha proposto.

Purtroppo per te, la realtà è un po’ diversa e il tuo condominio si trova a combattere una battaglia con altre 35 teste o più. Ahimè, non tutti la pensano allo stesso modo, c’è chi vuole pagare poco e risparmiare, ma come ben sai, non sempre, quando si paga poco si risparmia.

Ti faccio un esempio concreto. Quante volte ti sarà capitato di andare a comprare un paio di scarpe, magari molte volte hai acquistato un paio economico, che dopo alcuni mesi ti ha “lasciato a piedi”. Se avessi acquistato quel paio di scarpe che costavano il triplo, probabilmente ti sarebbero durate per un tempo maggiore.

Ora rifletti: non sempre chi ti offre il prezzo più basso, ti aiuta a risparmiare a lungo termine. Il più delle volte ti lascia a piedi proprio nel bel mezzo della pioggia… e quando capita ti ritrovi con i piedi bagnati, e non è affatto bella come esperienza.

Non voglio dilungarmi troppo su questo spigoloso argomento, ma sappi che là fuori ci sono molti professionisti, che lavorano a prezzi onesti, convinti che il proprio lavoro debba essere remunerato il giusto.

Diffida da chi ti propone un prezzo troppo basso… la fregatura (purtroppo è il caso di dirlo) è dietro l’angolo.

2. Analizza le competenze dell’amministratore di condominio prima della nomina.

L’ultima cosa che vuoi, è quello di perdere del tempo prezioso dietro ad un professionista improvvisato, e per fortuna la legislazione è dalla tua parte.

Infatti, con l’entrata in vigore della Riforma del Condominio (Giugno 2013), l’amministratore deve sottostare a nuove responsabilità professionali e, per poter esercitare la professione, deve rispettare i seguenti requisiti:

• godere dei diritti civili;
• non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio; delitti non colposi per il quale sia prevista la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• non essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo riabilitazione;
• non essere interdetti o inabilitati;
• non essere annotati nell’elenco dei protesti cambiari;
• aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• aver frequentato un corso di formazione iniziale, e svolgere formazione periodica.

Qualora l’amministratore sia nominato tra i condomìni, non sono richiesti né il diploma di scuola secondaria di secondo grado né l’aver frequentato il corso di formazione.

Inoltre, coloro che hanno svolto l’attività di amministratore di condominio per almeno un anno nell’arco dei tre anni precedenti alla data di entrata in vigore della legge di riforma, sono esonerati dal possesso del titolo di studio e dalla formazione iniziale, rimane solamente l’obbligo di formazione periodica.
Ovviamente, la perdita di uno dei requisiti di cui sopra, implica la cessazione dall’incarico.

Purtroppo, si sa, i furboni sono sempre dietro l’angolo, ed è per questo che ti suggerisco di richiedere un’autocertificazione, in cui il futuro amministratore di condominio attesti di disporre tutti i requisiti necessari per svolgere la professione.

Di norma, molti professionisti, inviano in automatico questo documento, insieme alla propria offerta commerciale per la conduzione del condominio.

Se ciò non dovesse accadere, richiederlo è un tuo diritto ed una tua garanzia, così da poter scindere i professionisti veri da quelli improvvisati.

Ricorda, nominare un professionista che non disponga di tutti i requisiti necessari per esercitare la professione, vuol dire perdere già in partenza, perchè la delibera, se impugnata, risulterà nulla, e tu, insieme al resto dei condòmini, dovrete ricominciare tutto da capo.

3 . Assicurazione professionale

La nomina dell’amministratore di condominio può essere subordinata alla sottoscrizione di una polizza assicurativa a copertura della responsabilità civile. È previsto sempre dall’art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, introdotto dal legislatore con la riforma del condominio nel 2013.

È un’ulteriore tutela che il condominio può adottare prima di conferire il mandato a un professionista per la gestione del proprio fabbricato.

La polizza assicurativa non è obbligatoria. L’amministratore può esercitare anche senza, e mantenere comunque i pieni poteri nel rispetto della legge.

È comunque una garanzia in più per il condominio, che in caso di danni legati a una mala gestione del fabbricato da parte del nuovo amministratore in carico, si può rivalere sull’assicurazione del professionista per il risarcimento del danno subìto.

Cosa copre esattamente questa polizza e perché è consigliabile richiederla al momento della nomina del nuovo amministratore di condominio?

In linea generale, la polizza RC Professionale copre tutti i danni che possono essere arrecati dal professionista al condominio gestito.

In sostanza, quindi, la polizza RC professionale copre:

• Gli appalti di lavori e di forniture di manutenzione ordinaria e straordinaria del fabbricato;
• Danni dovuti a perdita, smarrimento o distruzione di atti e documenti condominiali;
• Sanzioni di natura fiscale, amministrativa, multe e ammende causate da una mala-gestione contabile;
• Danni conseguenti allo smarrimento di chiavi del fabbricato;
• E più ampiamente anche a danni causati da dipendenti o collaboratori dell’amministratore di condominio.

Il Codice Civile inoltre prevede che, in caso di lavori straordinari, questa polizza assicurativa sia adeguata ai massimali di copertura in base all’entità del lavoro di manutenzione che il condominio intende svolgere.

Cosa succede se l’amministratore di condominio si rifiuta di sottoscrivere una polizza, o di adeguare i massimali di copertura nel caso di lavori straordinari?

Può essere soggetto alla revoca dell’incarico. Questo è quanto chiarito dall’art. 1129 del codice civile, comma 11 – che tra le ipotesi di gravi irregolarità che provocano la revoca dell’incarico, troviamo per l’appunto:

• La mancata presentazione della polizza assicurativa per la responsabilità civile professionale;
• L’omessa dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le specifiche condizioni richieste dall’assemblea;
• Il mancato adeguamento dei massimali al valore dei lavori straordinari.

In queste condizioni, la revoca dell’amministratore è deliberata dall’assemblea anche su iniziativa del singolo condominio, secondo la procedura prevista dall’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile (autoconvocazione dell’assemblea e revoca dell’amministratore).

4 . Associazione professionale

In Italia, esistono numerose associazioni di categoria per i professionisti del condominio, che più o meno si assomigliano tutte.

Le associazioni offrono vari strumenti di supporto all’amministratore di condominio: corsi di aggiornamento, riviste specialistiche, polizze assicurative per gli associati, etc…

Comunque, aderire ad un’associazione di categoria, risulta non essere obbligatorio per legge, pertanto fai attenzione a chi ti vende la classica frase: “Faccio parte dell’associazione X che è migliore rispetto alla Y”…. in fin dei conti basta pagare una quota associativa annua per poterne fare parte.

Inoltre, è necessario chiarire sin da subito, che non esiste un albo professionale per questa professione, poiché dalla Legge 4/2013, l’amministratore di condominio risulta essere una professione non organizzata, come ad esempio lo è quella dell’avvocato, dell’ingegnere o del medico.

Quindi attenzione anche in questo caso, inoltre, alcune associazioni, rilasciano anche un timbro all’amministratore che si associa con loro, ovviamente questo oggetto non è una garanzia di affidabilità, ma risulta essere solamente uno strumento di appartenenza all’associazione che lo rilascia.

La vera differenza, viene fatta dalla preparazione dell’amministratore di condominio e dalla sua professionalità, in pratica quanto tiene alla sua formazione professionale ed al suo costante aggiornamento.
Infatti, non basta essere iscritti ad un’associazione di categoria per essere considerati dei professionisti seri e affidabili.

In fin dei conti, non è possibile affermare con una certezza che se un amministratore che appartiene ad una data associazione sia meglio di un altro.

5. Fidati… ma informati e fai domande

Non fidarti di quegli amministratori di condominio che ti raccontano che è tutto facile, che è tutto rosa e fiori, salvo poi sparire come maghi in una nuvola di indifferenza e non farsi più sentire, fino al momento in cui ti chiedono di pagare le spese condominiali o l’intervento non preventivato dell’idraulico per sistemare la caldaia che cade a pezzi.

Programmare ogni cosa per non farsi trovare impreparati è fondamentale, altrimenti puoi ritrovarti in una situazione ancora peggiore di quella attuale.

Ogni passaggio va: programmato, analizzato e seguito nel minimo dettaglio.

Qui gioca tantissimo l’esperienza di chi ti segue e la sua professionalità.

Diffida da quelli che ti dicono: “ti faccio risparmiare io”, poi nel consuntivo finale dell’anno di gestione, ti accorgi di avere rincari del 50% e ti ritrovi a passare dalla padella alla brace.

Non fidarti di chi spara numeri col pallottoliere, basati sulla propria esperienza. Quelli li puoi giocare al Superenalotto e sperare di vincere, per poi comprarti una Ferrari.

Vedrai che già facendo queste domande intuirai e testerai la professionalità di chi hai di fronte.

Passo più importante. Contatta uno specialista nella gestione condominiale.

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